2020年之后,三四线城市的房子值得买吗?

回顾2019年房地产市场,三四线城市的房价是一大热点。

例如:

去年7月“取消限售一日游”的开封,某楼盘降价30%,遭遇前期业主维权;

山东威海乳山二手房房价跌回10年前,海景房每平米仅1800元;

黑龙江鹤岗当地一套46平米的二手住宅,总价1.6万,折合348元/平,让鹤岗一夜之间成为网红城市。

从去年到今年,各媒体报道的三四线城市利空消息日益增多,许多人断言,三四线城市的房子已经失去价值。

必须承认的是,随着城市化进程加快,一二线城市和三四线城市之间的分化越来越明显,特别是疫情之后,人们重新认识了不同城市之间的差距。

但摆在面前的问题是,谁都知道大城市的房子好,但买不起有什么用呢?当下中国绝大多数人都生活在三四线及以下的中小城市。

那么三四线城市的房子真的没有任何购买价值吗?

在这里我们先抛出一个结论:

大多数三四线城市的房子更适合自住,不建议投资。但是那些有产业支撑、人口基础的三四线城市,未来依然有一定的投资空间。

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先来说说曾经三四线城市房价是怎么涨起来的

从2016年开始,三四线城市的房价如雨后春笋般疯狂上涨。zui高已突破万元,主要有以下原因:

1、大城市房地产调控,而三四线城市房价处于洼地,炒房客把目光转向三四线城市,大量资金流入,房价被投机炒作需求抬高。

2、棚改货币化安置,直接把动迁款给当地拆迁居民,这个政策相当于给一个地区,集中投放了大量货币,拆迁户手里突然有了大笔资金便会直接买房,楼盘因此供不应求坐地起价,房价就起来了。

3、农民工返乡置业,大量农民工在大城市买不起房,一听说家乡很久没动静的房价竟然在上涨,赶紧回到家乡购房置业。在三四线城市的刚需和改善人群同理,这是一个连锁效应。

所以前两年三四线城市去库存相当快,房价也节节攀升。

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未来三四线城市房价走势如何?

从长久来看,三四线城市房价回落只是时间问题:

第 一,目前棚改已经到了尾声,货币安置政策红利淡出,由于房价走势不明朗,炒房客也逐渐撤离,且对于一些缺乏产业基础和资源优势的三四线城市来说,居民的收入无法支撑上万元的房价,涨价的可能性不大。

第二,即使我国在放开了二胎政策,新生人口的出生率还是断崖式的下跌,使得购房需求逐步衰退,而三四线城市因各方面条件比不上一二线城市,人口流出大于流入。加上前几年农民工返乡置业潮过后,市场也呈现饱和的状态。所以,未来三四线城市在失去购买力支撑之后,房价很可能会出现回落。

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那么三四线城市的房子还值得买吗?

前文我们说过,大多数的三四线城市的确是比较适合购买自住,不建议投资,但是那些有产业支撑、人口基础的三四线城市,是可以适当投资的。

 为什么说不建议投资呢?

首先看人口,常住人口与户籍人口的比值,如果5年内比值都小于1,说明劳动力大量流出,这样一来住房需求就少了,很难支撑房价上涨。人们为了更好的工作机会,教育和医疗资源,向发达的一二线城市聚集,三四线人口流失会越来越严重。

再加上“房住不炒”仍然是2020年后楼市的主基调,去库存政策和棚改政策逐步退出,三四线城市房价失去了上涨的动力,未来将以稳为主或稍微下降。

同时,根据相关机构的调查得知,国内房屋空置率约为20%,而部分三四线城市的房屋空置率高达40%。所以说,三四线城市房屋过剩问题比较严重,买进容易,卖出去比较难。

所以,三四线城市的房产,居住价值大于投资价值。

不过,一些有竞争力的三四线城市另当别论,好的战略位置、区位一 流、加上自身产业优势,这样的城市才具备吸引力,可以留住和引进人才。

例如位于粤港澳、长三角、京津冀3大城市群中,与中心城市毗邻的三四线城市,受到大城市溢出效应的影响,利好是比较明显的,房产也会更有价值。


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