房价打五折？这么好的事恐怕很多人都难以相信吧？ 8月底，中国楼市和房价，有很多大动作，调控是一天没停，各种新政颁布实施的频率，也丝毫没有降低。 大方向大趋势的房住不炒，坚定而又威力，现在恐怕没有什么侥幸心理的群体还会大放厥词了吧？ 8月23日，东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知。 图片来源：政府公示 一时间，掀起了楼市的议论热潮，无他，5折买房，足够有吸引力。 原本总价500万的房子，按照这个文件的规定和模式，只需要250万就能买下来，以前150万的首付，现在只要75万。别说五折买房了，很多城市里面，一二手房价倒挂，只要有10%的价差空间，就能引得市场躁动，投机爆棚，这一下子50%的差价，那还不得把楼市的天花板给掀掉了？ 东莞不是鹤岗，虽然不能和深圳，广州两位大哥去比，但也是粤港澳大湾区经济强市，2021年新一线城市榜上有名，房价就算放全国也能进入第二梯度，比肩很多省会级别城市的新兴城市，对了，华为从深圳迁出，迁移的对象，就是东莞松山湖，2020年，东莞房价领涨全国。 价值和基本面如此牛叉的一个城市，5折购房，这就很令人匪夷所思了。 别着急，这事没有那么简单，这篇文章就准备和各位朋友从专业，客观的角度，把东莞市这个最新“三限房5折购房”的楼市政策，进行全面解读和分析。 （本文应好友邀约撰写，同时也算是给近期关于东莞楼市新政有疑问的很多读者朋友的咨询的系统回答，干脆严谨地写一篇文章，一次性说清楚，分析透。） 图片来源：网络 文件的内容这里就不赘述了，有兴趣的朋友上网自行寻找，一找一大把，我这篇文章直接给结论和定义。 建议在开始对东莞楼市新政的解读以前，看看我以前的一篇文章： 房产科普：一文说清“共有产权房”是什么。（主要是分析北京“共有产权房”） 回到东莞最新推出的这个“三限房”，其实从本质上来说，就是东莞版本的“共有产权房”，为什么说是东莞版本呢？因为和北京的模式相比，东莞这次推出的三限房，还是有一些细节和操作上的区别的。 但是本质就是本质，根据文件解读： 三限房，也就是共有产权住房，限房价、限地价、限销售对象。是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。 三限房由政府指定的代持机构（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。 简单说就是，一套共有产权房，你跟政府共有产权，你可以只买这套房的50%产权，只花一半的钱，就能买来居住，享受普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。 除了产权定义和交易受限以外，基本等同于商品房。不用搞得太复杂，就是这么简单。 “共有产权房”其实早已有之，北京都实施了好多年了，早就市场化了。 实事求是地说，市场化效果不太好，即使北京是现实供需挤压，房价上涨压力很大，北方地区绝对核心城市，寸土寸金毫不夸张，但是“共有产权房”在北京，几年市场实践，依然没有激起什么水花，更别说走到楼市舞台中央了，存在感很低，关注度很低，具体的产品市场认可度，同样很低。 连北京都这效果，更别说上海，深圳，成都，黄石，还有淮安这5个同样是“共有产权”试点城市了，就连很多本地人，恐怕最多也就是只闻其声不见其“房”的状态。 5折只是噱头，但是“共有”性质，对于“花了钱就是自己的”心态和价值观支配的中国人和楼市来说，很显然，这个噱头不太好卖。 宁愿负债，房子抵押，也好过共有产权房，这是过去几年，共有产权房在中国楼市得到最真实的心声。至于为什么，不展开了，心照不宣就是。 这一次，东莞推出的三限房5折购房，其实就是把“共有产权”和“楼市调控”结合起来的做法，然后在后续的一些细节上面，有了创新。 最重要的，和其他城市的共有产权房不一样的一点，是这个三限房，以后可以转变成商品房。 北京的共有产权规定很死，出生是共有产权，一辈子都是共有产权了，就算是流通，也是在固定的群体中间流通，房产的流动性基本可以忽略不计，而且获得的条件可谓是苛刻。 而东莞的三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权（就是获得100%的产权）。承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权； 依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81号）申领并持有莞香卡的可按市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。政府指定代持机构所取得的购房款收入全额归政府指定代持机构所有。承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。承购人购买代持机构份额并获得完全产权后，即作为普通商品住房享有物权等相关权利。 举个例子：比如买房人买房以后过了几年，手上钱多了，想把剩下的50%也买下。这套房子值300万元，那么政府指定代持机构的50%产权，相当于值150万元。买房人可以按市场价8折购买这50%的产权，只需要花120万。如果有5折购买资格，那么只需要花75万。 5年时间，也不是不能接受，这对于具有购买力（能够承担月供），但是因为高房价导致的首付门槛难以逾越的群体来说，很明显具有十足的吸引力。 当然政策肯定是有目标对象的，销售对象基本条件，承购人应同时符合以下条件： 1．有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录； 2．具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年； 3．与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）； 4．具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。 相关对象不能同时享受《东莞市人才安居办法（试行）》（东府〔2020〕49号）以及其他政策性住房优惠。 嗯，这么看下来，就是针对特定群体的共有产权房，福利性质比较明显，东西不是新东西，但是在东莞楼市，算是新鲜的玩意儿。 图片来源：网络 灵魂三问，面面俱到，市场怎么想，都在里面了，大家都是成年人，直接简约一点。 所有购房的目的和诉求，这三个问题，足够了。 领涨2020年中国全国楼市，新一线城市，珠三角经济强市……等等光环之下，东莞的房子，是有足够想象力和吸引力的，但并不代表这个三限房，就必然也是一个很好的机会和购房对象。 太过明显的利好，基本上都有很难发现的风险和问题，时代会变，逻辑不变。 资产投资三要素：安全，增长，流动。一个一个看下来，就知道这样的房子适合谁买，适合什么心态买了。 首先是安全，这个是有保证的，共有产权本质上就是百姓和政府合资购买，至少从交易安全性，过程安全性，产品安全性层面来说，基本上是没有什么风险的。 其次说增长，这个确定性基本没有，看产品定位就知道： 根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则，三限房建筑面积限定在70～80平方米 三限房的价格，由市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10% 项目位置：根据东莞市委市政府决策部署，拟在塘厦、长安、虎门、凤岗、大朗5个镇率先试点建设三限房项目（不在东莞核心的南城和松山湖） 图片来源：政府官网 最后说流动性，这个就风险大了，文件里面那一句“经市政府同意”，该怎么解读？ 这个官方同意，学问可就大了，哪个部门说了算？谁来开证明？有哪些流程？过程成本会不会存在……都是未知数吧？没有任何揣摩的意思，市场经济思维而已。 退出机制很关键，而且买三限房，还会占用“房票”名额，人嘛，总是追求更好的，这也是北京共有产权遇冷的根本原因。 真金白银面前，位置偏产品差转让难，过程繁杂手续多，是得好好掂量掂量吧？ 图片来源：网络 看事情，不仅仅要看事情本身，事情发生的背景环境，前因后果，很重要。 东莞的房价和楼市，在当前来看，实在说不上健康正常，至少，也是对购房群体不太友好。 深圳广州随便一个牵头涨价，东莞就能跟着涨得理直气壮，深圳都调控落地市场冰冻了，东莞的楼市还能灯下黑悄悄咪咪地接着涨。 这个时间节点推出三限房，态度和立场的表达，肯定远远大于政策目的的现实意义。 房价涨起来容易，跌了可就是伤筋动骨，三限房政策，对上有交代，对下有解释，这是很现实的一个选择。 当然，这也是为前期房价暴涨的结果买单，毕竟大环境态度在那里摆着，东莞要继续发展，还是要走自己的路子。 三限房政策，恰如其分，再合适不过。 但是这个5折三限房，有些问题，不得不提： 1、三限房的产品条件没有什么想象力，甚至在地段上面可能还不如安置房和小产权房，选择范围很小，对于主流购房群体，不管是刚需还是正常投资来说，都不是理想对象； 2、三限房这个政策的初衷是好的，但是整个过程里面缺少市场经济商业流通最重要的利益关系，从本质上来说，其实还需要地方政府付出税费，地价，房价等多个维度的成本来推行，毫无疑问是增加地方财政负担的事情，那么这个事情的规模就很难做大； 3、人往高处走，买这样的房子，未来是否会对人才流动和向上发展造成阻碍？ 没有家庭的时候自己住无所谓，有家庭呢？有孩子呢？收入增加追求更好的房子的时候呢？ 4、最后一个问题，如果这样5折的房子市场不接受，又该如何调整？ 东莞毕竟不能和深圳北京这样地少人多，供需挤压的大城市比，实际上东莞本地要解决居住问题的成本并不高，至少相对而言是不高的，如果这个三限房不被市场和购房群体接受，反而成了很多资本进行持有套利的工具，那就很麻烦了。 理想很美好，现实中到处都是问题，5折买房，还需理性谨慎。 图片来源：网络 当然，以上的分析能够把这个事情说的七七八八，网络上也不乏各路高手的分析解读，但是有一个很关键的点，目前来看没有人去进行思考分析。 那就是风险。 三限房，本意和出发点，没得说，令人振奋，充分体现了公平性，也照顾了很多被高房价折磨的群体。 但是风险，同样存在： 1，三限房5折的价格，毫无疑问会降低购房门槛，门槛一降，千军万马，那么很多原本不具备购房能力，但是有购房资格的群体，就有可能积极购买，圆上住房梦。 那么问题就来了，按照月供10000元的标准，现在只需要5000元，那么购房人的月收入审核，是不是达到1万就可以了（月供的一倍）？ 在持有5年周期里面，岁月静好，一切都好，那么5年以后呢？ 如果这样的买房人，5年以后收入没有实现增长，5年过程里面没有积累，那这个三限房要不要转为商品房？ 主动转，月供暴涨一倍，扛不扛得住？ 被动转，一半的房价也不是开玩笑的，没条件转，凑不够钱，钱不趁手，如何处理？ 2、三限房目前只是规划计划阶段，具体项目选址落位，上面已经分析过了，肯定不会是具有高成长性的优质价值地段，那么配套必然落后，本身三限房就是无利可图的民生项目，那么生活配套的驱动力从哪里来？ 医院，学校，公共交通……哪一个不是用土地财政去填坑的？ 便宜的东西，一定有便宜的道理，就是这个意思。 大概就这些分析吧，三限房5折购房，吸引力很大，但是同样存在很多绕不开的问题和风险，不做明确建议，写这个文章，能够给看到的朋友起到一点思考分析的作用，那就很好了。 图片来源：网络1
本质认知：东莞楼市新政，不是新鲜事物
2
理性客观：三限房5折，安不安全？能不能买？赚不赚钱？
3
这个节点上，推出三限房政策，所欲何求？
4
写在最后：关于东莞三限房的几个分析观点
文章转载来源：熊猫贝贝小可爱
