跌宕起伏的2021年流逝落幕,跟随新年的脚步,相信大家的目光已经瞄准了2022年的楼市风向。
在政府实行相关调控衡策后,人口趋势对于房地产市场的影响愈发凸显。回溯我国曾经的人口红利时期,购房需求激增,楼市也呈现一派繁荣景象。那么当前我国的出生率究竟如何,又会怎样影响楼市的发展呢?
断崖式下跌的新生人口
△ 数据来源2021年统计年鉴
从日前出炉的《中国统计年鉴 2021》来看,在发布2020年人口出生率数据的14个省份中,即使以92万出生人口数量排行第一的人口大省河南,也首次跌出了100万。沿海地区福建省的2020年出生率则首次跌破10%,新出生人口为38.21万人。而2020年全国人口出生率仅为8.52%,创下了1978年来的新低。
再解读2021年上半年的出生数据,全国新生儿数量较之前下降了16.77%,部分地区最高下跌的幅度达35%。尽管国家在2015、2021年分别出台放开二胎、三孩政策,但受生育观念、育儿压力等各项因素的影响,晚婚晚育的意识依旧弥漫,我国出生率呈下跌趋势成为不争的事实。且2021年我国的人口出生率跌破1%,死亡率超过出生率,提前迎来人口负增长时代。
购房需求降至“冰点”?
对于房地产市场而言,当前逐年下降的出生人口将在一定程度上遏制未来购房需求。但这是否表明楼市大环境会面临无人问津的寒冬?我们接着往下分析:
出生率下降直接冲击的是总人口基数,而真正决定购房需求端的关键,在于不同城市和地区的人口净流入情况。
北上广深等一、二线经济发达的城市,在全国范围内虽长期处于出生率的低洼地带,但凭借优质的资源和广阔的平台,大城市吸引了众多外来人口择业定居,人口净流入高,始终拥有高涨的购房热情。
三、四线城市对于外来人口的吸引力相对减弱,但随着大城市快节奏生活压力的加重,加之三、四线城市发展取得日新月异的变化,也陆续涌入了外来人口和留住本地常住人口,购房需求处于较平稳的状态。
而在发展更落后的地区,由于人口净流入少导致未来购房需求紧缩,这些地区的楼市或将面临严峻考验。由此可见,新生人口下降在一定时间内主要是为部分地区的楼市释放危机信号,城市之间存在分化现象。
未来楼市风向往哪吹?
接着聊一聊大家最关心的房价问题。
市场有一个最基本的逻辑,就是供需关系影响房价。“新生人口减少,购房需求变小,房价是不是要跌了?”此类猜测自2020出生数据公布以来便层出不穷。
根据前面的分析,真正的购房需求实际取决于该地区的人口净流入情况。北上广深等一、二线核心城市由于在长时间内都将具备高密度的人口形势,未来房价也将保持坚挺的抗跌状态或持一定幅度的增长水平。三、四线城市随着社会发展成果的显现,人口净流入也逐渐增加,供需关系趋于平衡,故房价大幅下跌的可能性较小。
最后,在人口负增长的时代背景下,依旧支撑购房需求的群体有那些呢?一方面,随着城乡一体化改革的持续推进,越来越多的县城人口选择去城市安家置业,从而增加城市刚需客户的比例;另一方面,现代生活水平的提高也使曾经的刚需群体开始转变为改善型客户。
基于楼市“短期看货币政策、中期看土地供应、长期看人口结构”的研判准则,房地产市场供给端的竞争更为激烈,只有不断优化项目产品,才能顺利应对天平另一端的挑战。
对于“断崖式下跌”的出生数据,你有什么看法呢?