听说苏仙区鳌头湾项目挺多朋友在观望，小编近期实地探查了鳌头湾棚改项目。
现状分析
苏仙区鳌头湾棚户区改造项目拟建设地块位于郴江河西岸，飞虹路以北，属于苏仙板块，该板块是郴州市主城区之一，集合了城市大量优渥配套，交通便捷，版块发展成熟，配套完善。优质教育、医疗、自然资源丰富。
从区位图来看，交通十分方便，飞虹路贯穿郴州市中心城区东西走向，途径的公交线路非常多15、20、27、29、35、55、69路等公交线路通往郴州城区各个区域。
▲航拍图摄于2022年11月9日
▲图摄于2022年11月9日
从现场来看，目前项目处于拆迁中，部分建筑已经拆除。
项目规划
据意向总平面图，总用地面积15815.55㎡，总建筑面积91587.68㎡，其中住宅建筑面积67586.52㎡，商业建筑面积3833.59㎡。
鳌头湾棚户区改造项目规划为3栋27层住宅，其中2栋和3栋临江，规划户数为661户（住宅653户，公寓式住宅8户），停车位521.5个（地面4个，地下517.5个）实行了人车分流，车位比将近1:0.8也基本够用，且项目自带3层底商，可以满足生活日常所需。
项目规划户型为建面约37-139㎡户型，从1房到4房户型可满足各个需求段的客户，但户型多以小户型为主，可见项目主打的还是以刚需为主。
周边配套
我们再来看看项目周边配套。
商业配套
飞虹路沿街有很多临街商铺，项目加上对面的龙腾广场，小区周边还有很多餐饮店等可满足居民日常饮食需要，总体上小区周边商业配套比较完善。
▲龙腾广场
▲沿街商铺
医疗资源
项目周边医疗资源具备，儿童医院、第四人民医院都离项目不远，且项目周边有多个药房，居民买药比较方便。
▲第四人民医院
▲儿童医院
生活服务
项目东侧白鹿洞桥头处有苏仙农贸市场，好又多超市满足居民生活日常所需。
▲苏仙农贸市场
▲好又多超市
休闲资源
项目郴江河对岸就是苏仙岭，周边居民可以经常前往此处晨练或散步。
▲苏仙福地广场
学区划片
根据2022年教育局发布的中、小学区划片，项目小学划分为湘南学院附小，初中划分为市六中北校区。就目前来说两所学校均为郴州比较优质学校，且离项目不远步行约10分钟可以到达（根据高德地图提示）。
▲湘南学院附小
▲六中北校区
苏仙板块作为传统的老城区，由于该片区域起步较早，整个区域开发已趋于饱和，可开发土地也相对稀缺，板块内在售、待售楼盘可谓凤毛麟角。
综合来看，项目整体不大，也就三栋住宅，其中两栋住宅可以说是江景房。从项目产品来看主打的也是刚需为主。但项目周边生活、教育、商业、医疗配套齐全。在教育方面也尤为明显，有湘南学院附属小学、市六中北校区、郴州市一中、郴州市二中等。
缺点是项目周边多为老式住宅，且内部道路年代久远，居住体验感不是很好；毕竟是老城区到早晚高峰时期可能会比较拥堵。
就目前周边二手房价格来看，小编预计项目推出的产品价格不会低于7000元/㎡。从目前工程进度来看，完成拆迁还需要一些时日，项目入市最早也要等到明年下半年。
