2023年，郴房网推出《牛牛哥评楼》栏目，开始走进各个新晋交付的小区，全方面实探新交付品质，看一看不同房企的兑现力，来一个真真实实的买家秀！特别要强调的是，本栏目非营销广告，完全是“牛牛哥”通过实探后自己的切身感受，好就是好，差就是差。不过仁者见仁，业主的眼光往往比“牛牛哥”更挑剔，如果本文观点与您的观点有所不同，请海涵，也可以友善的告诉“牛牛哥”。
《牛牛哥评楼》小区征集中! ! !
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牛牛哥评楼第12期—美的仁大铂悦府。
从郴房网统计的2023年5月郴州楼盘住宅销售排行榜看，整体销量比4月略有回升，住宅销售前十强楼盘中，作为市区销售主力板块，城东板块和五岭板块，区域置业热度不断提升，成为购房者置业首选板块，分别占据3席、5席。而一直被低估的楼盘——美的仁大铂悦府，已经默默地爬到了“榜三”的位置，那么这个项目到底怎么样，本期跟着牛牛哥现场一探究竟。
项目情况
项目位于苏仙区青年大道与观山路交汇处，小区占地面积约108亩，总建筑面积约40万方，由10栋高层住宅组成，规划户数约2500户，项目自带约5600㎡临街商铺，且自带幼儿园。物业为美的物业，物业费2元/㎡/月。
▲鸟瞰图
项目共由10栋34层住宅和一栋幼儿园组成，其中1、2、3、6、7、8、9、10栋已交付，4、5、6栋计划于2023年11月交付。
▲实景图（拍摄于5月）
从上图可以看出项目是围合式布局的，保证了楼间距的同时，园林更加集中，有看点。
新中式大门设计，门头看起来比较大气，人车分流，人行出入口设置有闸机，人脸识别或者刷卡即可进出。
▲大门实景图
进入大门后的景观石起到提高小区档次，美化小区环境的作用。一进小区给小编的第一感受就是干净，地面基本没有垃圾，且全小区都采用了地砖通铺，档次立马提升上来。
▲实景图
进入小区映入眼帘的就是儿童游乐区，跷跷板、沙池等各种游玩设备。现在已有不少老人带这小孩在玩耍。
▲实景图
▲实景图
在1、2栋之间水景的面积虽然不大，但是看起来比较精致，树木花丛设计不错，但遗憾的是水未开。
▲实景图
小区内部虽然没什么高大的树木，但整体比较有层次感。
▲实景图
▲实景图
园林中央设有会客厅，摆放有一些座椅和茶几。
▲实景图
会客厅前面的草坪。
▲实景图
小区每栋门前景色各不相同。
▲实景图
▲实景图
小区配有环形跑道，但跑道未采用橡胶材质。
▲实景图
内部也有一些运动设施，各种健身器材等。
▲实景图
入户门看上去比较大气，采用石材装饰，配有人脸识别进出，两旁有信报箱。
▲实景图
入户大堂相对较简单，没什么装饰。
▲实景图
电梯厅采光较暗。
▲实景图
采用的是日立电梯。
▲实景图
交付的是富新防盗门，但未配有智能锁。
▲实景图
不得不提的是小区的架空层设计的真香，架空层里面有一些简单的健身设施以及儿童游玩设施。地毯和灯光的设计看的出开发商的用心。
▲实景图
车库也设计了入户大堂，有LED灯标识楼栋，且入户区顶部安装有格栅。
▲车库实景图
地面铺设有地坪漆，有明显的区域划分，且有导向指示牌，但是车库光线较暗。
▲车库实景图
目前项目在售4、6栋准现房，主推建面约115-177㎡户型，主要是刚需型三房和改善型四房。
▲建面约115㎡户型图
坐北朝南紧凑三房户型。进门之后也有一个类似玄关过渡空间，增加了私密性。
整体户型方正，餐客厅景观阳台一体的设计，空间延伸感非常强，视觉效果上通透。L型厨房设计空间利用比较高，在厨房操作起来也相当便捷合理，并且带有生活阳台免去了无法晾衣的烦恼；三个卧室朝南，且采光面积大，有着更好的通风采光，主卧为套房设计带卫生间，飘窗全赠送且可以敲改扩充面积，过道浪费面积较少，并且主卧与其他卧室分开，保证了私密性。
美中不足的是，因为中间户的缘故，两个卫生间虽然有窗，东、西面住户遮挡，采光相对较差。
▲建面约138㎡户型图
四居室可以打造更多灵活的居住方式，无论是三代同堂还是三胎家庭，这个户型基本能满足每一位家庭成员所需。四个卧室设计均十分方正，面积上也让居住有很大的发挥空间。
整体户型方正且南北通透，餐客厅一体的设计，空间延伸感非常强，视觉效果上通透，加上双阳台拥有更好的采光和通风。
品牌情况
项目是品牌房企美的置业和郴州本土老牌房企仁大地产联袂之作。
美的置业入郴已有几年时间，其开发的美的云熙府项目也获得业界一致好评。
仁大地产深耕郴州20多年，开发经验丰富，实力雄厚，其先后开发了翰林苑、五岭国际、西子山庄、丽景山庄、福城明珠等高档精品楼盘。
▲美的云熙府实景图
▲五岭国际实景图
区位交通
从大区位上看，项目处于城东板块，在城市“南延东进，东进优先”城市发展战略之下，政策红利、郴资桂一体化等利好叠加，片区已建成集交通、配套、学府、生态等多重优势于一体的城市新中心。区域价值升级也带动了楼市飞速发展。
小区位来看，南侧为苏仙区政府，郴州大道；北侧紧邻青年大道；东向西河沙滩公园，西河湿地公园；西面则是四馆一厅。
公交：附近公交线路有22、27、59、105、108、817路公交车路可以到达城区的各个区域。项目门口就有公交站台。
美的·仁大铂悦府
湖南省郴州市苏仙区青年大道与观山路交汇处西南角
自驾道路：项目毗青年大道、郴州大道、人民东路等，不管是去市区还是去县城都是非常方便的。且高峰期道路状况良好。
交通点评：该项目无论公交还是自驾条件还是很不错的，周边有多条主干道，郴州大道、人民东路、青年大道等便捷交通路网，连接新老城区第三条交通要道，人民东路延伸段至郴县路，与老城区的直接距离到达城区各区域更便捷，缓解道路拥堵。
生活配套
▲项目周边配套
数据来源百度地图
商业配套：项目自带商业，且包含净菜市场，周边已有很多沿街商铺，经由郴州大道可到达豪庭商业广场直线距离约1.5公里，距湘南学院商业街1.6公里。（数据来源百度地图）
▲临街商铺
▲豪庭商业广场
教育方面：项目自带幼儿园，周边学校有二十七完小、一完小城东分校、金海学校、观山学校等。根据郴州2022年教育局发布的中、小学区划片，项目小学划片为二十七完小，初中划片为观山学校。项目距二十七完小直线距离约806米，就在项目对斜面，距观山学校直线距离约1.2公里。（数据来源百度地图）
▲二十七完小
▲观山学校
医疗方面：项目距第一人民医院东院直线距离约2.3公里，距第四人民医院东院直线距离约930公里。（数据来源百度地图）
▲第一人民医院东院
▲第四人民医院东院
休闲配套：项目距西河湿地公园直线距离约1.1公里，距西河沙滩公园直线距离约1公里，距西河体育公园直线距离约1.6公里。（数据来源百度地图）
▲西河湿地公园
▲西河沙滩公园
▲西河体育公园
配套点评：城东板块有着无可比拟的生态环境，山水环绕的城东新区，是很多郴州人心中最宜居的区域。政治、经济、文化、教育、医疗、生态力量的汇集，使城东新区犹如一颗耀眼的明珠冉冉升起。随着交通路网全线建成、市政配套全面落地、生活医疗配套逐步醇熟等，生活氛围浓厚，宜居城东格局已定，也进一步带动城东楼市的发展。
综合评价
1.项目地处东城板块郴州人心中最宜居的区域，地势平坦，生态环境条件优越。
2.交通方便，城东新区“七纵三横”主次干道建设全面形成，自驾出行不管去市内还是去市外都比较方便，高峰时期也不容易堵车。
3.在售产品赠送面积较大，得房率高，户型基本配有大阳台，景观视野都不错。
4.小区品质不错，完全人车分流，整体围合式布局，绿化集中，但容积率稍高。
5.开发周期将近尾声,计划于2023年11月全部交付。在售产品已为准现房，无需担心交房问题。
6.根据2023年5月郴州网签均价为4760元/㎡，在城东片区来说性价比高。
