2021年房企进入“淘汰赛”

今天房地产大潮才退了一波

部分裸泳的房企

就显形了。

应该说,自三道红线后的一系列360度调控后,是为了让中国房地产“软着陆”,也因此,伴随一些裸泳房企的出清,伴随行业杠杆进入安全范围后,中国房地产将回归一个理性、稳健、窄幅箱体前行的新阶段!


“春天”不会太远

但问题是

部分房企可能没法熬过这个冬天!

在这样一个时点下,老潘也聊一聊对当下房企洗牌、分化的一些看法:

1, 每年都做100强榜,但实质只是100大。


这些100大房企中,可能只有20家,30家是真正的大而强,70%以上是“大而不强”、“大而不稳”。

2, 大而不强、大而不稳,就意味着战略脆弱性。即一旦系统性风险来临时候,房企就会面临资金爆雷乃至破产,抗风险能力较弱。


果然,在2021年,房企截止9月8日递交破产文书已多达280宗,算下来,平均每天1家破产。在2021年,房企暴雷已从过去中小房企,百强房企,千亿房企蔓延到地产头部房企了。


自此,房地产大而不倒的神话,也将瞬间崩塌。


比如2018年爆雷的中弘股份;2019年的三盛宏业、银亿集团、颐和地产等,2020年的福晟、泰禾等中型百强房企,到如今2021年蓝光、华夏、恒大的资金爆雷。

3,过去的100强50强30强,每年进入门槛都在提升,但让人忽视的是——其与之对应的风险也在提升。


而这种内在的风险和战略脆弱性,被行业“总盘子递增、周围黑马房企辈出、自身业绩增长”所掩盖。


但到了近2年,地产人突然发现意外总来得太快——“一场大疫情,一次超级暴雨、一个并不算过分的三道红线,就能迅速让某些房企进入“生死劫”!

百强很大,但其实也很脆弱!

4, 没有房企不知道“高负债,高杠杆”的风险,但为何还要偏向虎山行?

核心还是不想浪费每一次机遇,一则土地的红利还在,二则可以变大,最终留在未来的牌桌上,这种策略也没有错。问题就在于负债过高。


本质是一个“度”的概念没有把握。有的房企负债加上表外,恐怖的惊人!

在高负债风险上,房企当然也有“对策”。


  • 比如只要销债比大于1,短债比大于1,高负债就不可怕;

  • 比如有房企大佬甚至表示:“发债就不是用来还的,因为可以不断借新还旧”。

但问题是你凭什么相信“你家的销售”能一直上涨?

凭什么“借新还旧”的游戏能够一直进行下去?

我们常常以过去的成功经验和运气去认为自己无所不能,认为人可胜天,这显然是成功者的先天BUG!


过往一次,两三次的成功,就让成功者无比高估自己,进而低估市场,低估政策,丧失了对市场的敬畏之心!


老潘之前一篇《中海战略启示录》中强调,多数爆雷的房企,其实也是最缺乏对商业文明,商业伦理,商业常识尊重的房企!这些大大小小的爆雷房企,归根结底还是因为自己缺乏市场敬畏,缺乏居安思危。

对比之下,优秀、稳健房企或许被认为“保守”。


比如中海在经历1998年金融风暴后始终坚持20多年净负债率低于40%在手现金长期保持在总资产的10%以上。比如万科也是连续20年净负债率低于40%……这种克制,肯定会失去一些短期爆发性机会,但本就龙头企业了,在乎的是长久,是长周期下的速度,而不是一时的“透支式、携带高风险和战略脆弱性”的速度!

5, 稍微统计一下,爆雷房企基本都不是“饿死的”,而是“撑死的”,而且这些撑死的房企在撑死过程中都一个共同手法——即鸡血式的“高负债”。


以某大为例,高负债高得惊人。其一、其2.38万亿总资产上近2万亿是负债。其二,一年内到期有息负债(2400亿)+贸易应付账款(欠供应商的钱)合计超8,225亿,但同期现金及现金等值物只有867亿。其他爆雷房企高负债,也是触目惊心!


当然,“高负债”,也不全是坏事。


它意味巨大的财务杠杆,它是杠杆一哥(相对合作杠杆、经营杠杆等而言),对企业规模,成长速度等是“既来得快,又来得猛”,它是经营加速器,产品思维做企业与资本思维做企业,在促进企业成长速度和规模跃迁上,往往不在一个量级


这也导致,高负债是鸦片,做企业,一旦染上“高负债”的瘾,是很难戒掉的。

6,“高负债”也是一把双刃剑,即市场好时,助力房企一飞冲天,3年、4年百亿到千亿,但市场调整时,面临不确定性风险时,高负债房企爆雷甚至破产,也是最快的。


所以在一个强周期,大波动的行业中,高负债企业的成长曲线,往往也是大起大落。


而一些优秀房企,对比下来,短期看貌似没有什么惊喜和故事,比如龙湖业绩会就说自己扎扎实实做企业,没有太多(媒体人眼中的)故事可讲。


6, 你永远不知道“明天和意外”,哪一个先来?


应该说,地产人这两年对这句俗语体会是最深刻的。


  • 2019年突发的新冠病毒让所有房企销售瞬间冰封,商业地产关门。

  • 2020年三道红线则成为不少“三高”房企的催命符、生死劫,

  • 2021年一场千年难遇的暴雨让河南深耕王的建业面临系统风险和债务压力。

7, 很多人认为房企爆雷原因是因为疫情,是因为三道红线?


很多人也不理解,为何一家千亿房企,怎么一笔几亿、几十亿资金违约就让企业进入一个危难时刻?

其一,应该说,导火索是政策调控,突发疫情乃至暴雨地震等但爆雷病根还是在房企自身,比如地拿错了,碰了地王,多元化投入失控,团队问题等。


归根结底还是企业自身“系统风险过大”的缺失,怪不得的政策和疫情。


因为这些并非针对你一家房企,凭什么别人活得好,不爆雷呢?

其二,房地产是资金密集型特征,一笔资金违约爆雷,作为厌恶风险的输血金融机构都会神经迅速紧张,坏消息也会跑得飞快,一下就蔓延到整个金融圈,最终纷纷进入各家金融机构“黑名单”。


同时,一笔小的资金违约会引发一系列的蝴蝶效应即引发整个企业融资端、销售端、供应商端口、企业股票市值大跌等的“蝴蝶效应”,进而让房企加速度进入破产边缘。


举个例子,某大爆雷后一个公告就表示:“9月通常是地产行业销售高峰,但由于对本集团持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心,公司预期9月销售持续大幅下降。”事实上,6月、7月、8月某大销售额716亿,437亿,380亿,9月数据预计“更加悲观”!


此时不仅是销售承压,卖股权,卖资产,卖土地都会面临一个被迫低价出售的无奈境地。这也是为何当初王健林三折甩卖文旅与酒店,壮士断腕。


这也是当下为何所有房企都表示:“安全是第一战略,安全大于发展”!


8,今天,在融资难的僵局下,几乎所有房企第一战略就是快销售、快回款。但2021年的市场如何了?老潘也来分析下:


老潘倍感,2021年楼市又将上演2018年楼市“冰火两重天”的走势!


即“上半年暴热,下半年速冷”的格局。

上半年太火了。比如2021上半年百强业绩增长平均36%,说好的低增长时代数据直接打脸了。而类似金地,融创、美的业绩增长更是超60%,同时,2021上半年全国房地产销售也高达9.3万亿。


9.3万亿什么概念?要知道去年全年才17.3万亿!


彼时,房企销售与回款都不错,考虑到下半年推货更多,彼时房企展望全年还是信心十足,并预计2021整年总盘子还会比2020年再增长,甚至超18万亿!

没想到7月,8月楼市开始急剧下降!


头部10强房企业绩下跌30%甚至更多,而未来3,4个月也不理想。


老潘总结原因有2点:


其一,“地产围城内、地产围城外”的一系列高压、高频政策,让置业者开始观望,政策效应开始在下半年的一线销售端显现,置业者感觉政策是在强势打压房地产!


其二、银行贷款额集中管理后,额度就那么多,但2021上半年超卖后,下半年按揭贷款余额自然不多了,所以类似长三角按揭贷款余额全面告急,银行甚至直接说额度等明年再来吧。


没有了按揭贷款支持的楼市,如果仅靠消费者全款买房,开发商业绩自然就歇菜了!


这也是不少房企从7月、8月后,心态开始由上半年业绩大喜转为下半年大悲的缘由。

9, 本来按揭有个好消息的,但被新华社警告了。


即当按揭额度缺乏后,央行考虑到下半年没了按揭款,会误伤刚需,因此提出建议把明年的额度提前到2021下半年,这算是一个难得的调控松动信号,不少地产人眼睛一亮!


但微妙的是9月10日新华社《经济参考报》马上反向补刀:“要加强预期管理和引导,不向房地产市场发出错误信号!”

显然,调控的决心,没有丝毫放松!


当按揭余额不足后,显然,2021年尾几个月的销售承压,势必更加严峻。

10,作为问题房企,尤其在融资难的困局下,最核心的救命稻草就是加快销售、加快回款,,但如今下半年交易走低后,预计下半年房企现金流会更紧张。


而另一方面,催债的是大爷,凶猛而来。


2021年房企债务规模体量、债务压力最大的一年!


比如2019年房企债务6888亿,2020年房企债务8795亿,而2021年达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元!


所以,一面是销售回款走低,一面是偿债高峰期,所以在继上半年华夏幸福,蓝光、恒大、广西彰泰、红星地产,协信地产等出现问题后,下半年预计还会有更多爆雷房企出现。

11,在年初老潘写了2篇文章:《2021年是房企爆雷年》、《2021年是地产央企的大年》,没想到过了3个月,最近几周10多家媒体又来申请转载。


的确,仅7、8、9这3个月,很多房企心态直接跌入“谷底”,一种“四面楚歌”的画面感!

其一、2021年可能行业见顶,其实顶不顶短期不是问题,但关键是心理作用大于实际作用,即如果2021年整体规模负增长了,整个地产人的心态会发生很多微妙变化。

其二,行业在逼近天花板,而行业内有呈现出“央企走强、民企走弱”的分化格局。


2021年,民营房企在拿地端、销售端、融资端都在走弱。


核心在于类似信用债的某大爆雷,对整个民营发债关联影响巨大,因此此刻金融机构也更倾向于选择资信更高的央企国企放贷。

12,这些年,房企一直在探讨地产规模之顶是多少?何时是顶?两个问题。


过去三年,年年都说到顶了,但结果年年都被数据打脸!


如今看2021下半年看,如果调控继续严厉,那么2021年不排除相对2020年会下滑。

事实上,关于何时到顶,顶是多少?老潘认为这的确不是太大问题,或者还得辩证看,分对谁说:

其一,顶对20强后房企不重要。

因为房地产17万亿,18万亿,即使真到顶了,你也很难找到第二个能替代住宅航道的新赛道。


再说对于20强以后的百强房企或是中小房企而言,你的规模市占率1%、0.5%都不到,即使到顶了略微下行,但蛋糕也足够你“吃了”,所以“顶不顶”的问题,对20强以后的中型和小型房企意义不大。


值得相信的是,中、短期房地产蛋糕还是足够大的,只不过更关键的问题是——你是否吃得到?你能吃多少的问题!

其二,顶更多是个“心理压力点”。

做一家企业,如果这个行业已经到顶、并趋势向下时,这意味着“行业风口不再”!


企业进步是逆风前行,企业增长会比上半年顺风增长,难度更高。


当然,如今实际情况是——“行业到顶”叠加“政策调控”双重负面影响,房企自然更加难受!

同时,对头部20强房企而言,行业18万亿到顶后高位横盘的周期不会太长,而且新的第二曲线做住宅的“接盘侠”还需要至少8、10年甚至更长时间才能有所规模和行业地位,所以,对20强房企而言,行业到顶其实也是房企真实进军第二曲线的一个信号点。


事实上,这三年房企多元化力度,的确从战略口号探索阶段进入到如今经营目标落地新阶段。

其三,行业到顶,规模房企就一定要转型吗?

其实这只是个“看上去正确”的逻辑。


但事实上,其他传统行业进入下半场后依旧有一些头部优质企业得到了中速发展。


  • 比如啤酒行业的华润雪花啤酒,

  • 比如家电行业2012年之后的美的集团逆势增长,

  • 比如空调行业的格力空调在行业饱和期净利率高达13%……


很多优秀企业往往在行业下行期反而逆增长。

从这个角度讲,我们的确缺乏足够专业化,专注做企业的决心、恒心


事实上,德国,日本企业专注做一个小零件、小部件做到100年以上不计其数。

13,很多房企陷入活下去的命题中,以至于对做不做、进不进这个行业开始动摇。


其实,房地产既是超级行业,又是永续行业。


即使在哪怕城市化超80%的欧美国家,比如美国成熟房地产市场,其房地产依旧是支柱产业,比如2020年,美国GDP接近21万亿美元,这其中由房地产创造的行业GDP就达到了2.7万亿美元,占国民经济比例为12.9%,远比我国的7.5%更高。


同样,当下美国最大开发商霍顿、莱纳、帕尔迪等,他们每年开发营业收入依旧在1200亿人民币的体量!

行业够大,10万亿量级的行业,为何我们的房企自身才1000亿甚至500亿时刻,在行业规模还未到顶或快到顶时就要布局“第二曲线”、多元化的命题了?归根接地还是不自信、不战略坚定的表现!


当然,在中国做房企可能很多都在研究政策为主,这很费神。但欧美西方研究市场同样也不轻松!对比之下,中国是世界上政治最安全的国家之一,是经济增长最强劲的国家之一,是人口最多的国家之一!

比如,中国的土地不像美国,东南亚楼市,土地都是私人为主,土地端完全受控供应,所以中国房企集中度会不太高,而且调控太多,政策市太明显,所以还是找一个第二曲线?这显然也是一种“不专注”的借口


比如最严厉的三道红线并非是打压房地产,而是让房地产不再高位继续疯狂,绿档依旧有15%融资增长,其实政策更多还是给了企业增长,成长的空间和机会,并不是一棒子硬着陆。而且在土地端,集中供地新政一个前提和强调就是未来整体增加土地供应。

比如老潘早年读书时,彼时教科书上的通用电气,被誉为全球多元化成功样板,每个行业都做得比较出色,当然不很出色的也被砍掉了。但如今,这个极少成功的多元化样本工程也陷入困境。


比如2012年通用电气市值达历史顶峰8293亿美元,位居世界第一。但如今GE市值跌至1000亿美元!

因此,老潘也反问:“地产都没做好,其他行业你作为一个后来者,凭什么能做得比老字号更好、更专业?”

14,的确,为何中国房企不愿专注,不愿极致深耕地产行业?


中国开发商还是被上半场的“暴利温床”给宠坏了!


好比温水煮青蛙,开发商是“暴利煮房企,周期煮房企,一煮煮了几十年!


比如地产上半场,一个ROE动辄50%,60%,规模增长动辄50%到100%,净利率15%到20%……而且这是个绝对值超大的行业,这意味着龙头房企一年的增量都让其他行业望尘莫及。比如碧桂园8000亿,每年保持10%增长,一年销售额增量就是800亿。


10%的增量就是800亿,800亿是什么概念?放到其他行业又是什么概念?


在过去一个土地红利,资金红利的风口时代,谁想下功夫真心做到99分的房子与99分服务力,做好99分的精细化管理。


既没必要,也没动力!

但下半场,一切变了!


由奢入俭难,这是第一难,也是最大的难,是房企心态转变之难!


地产下半场、三道红线下的如今楼市,房企回归产品力,管理红利,其实房企最需首先转变的是心态,即从赚大钱改为愿意赚小钱,从赚快钱到愿意赚慢钱,从赚风口的钱到转能力长久打磨的钱……这的确太难了。

比如郁亮就说,“以前卖房子,一平方米通常是以百元为单位,现在万科的许多业务,例如物流,都是以一毛钱、一分钱为单位计算。”

这种转变是极其痛苦的。更多不是能力的考验,能力可以学,难的是心态的转变。


这就好比一个卖毒品的人,他去做几毛钱的制造业实业,他几乎不会做了。这比喻有点过,但道理是这个理!

15,此刻,政府,房企,媒体都在反高杠杆。


但事实上,在地产上升期高杠杆却是最优的策略,正如资本论所讲:“一旦有20%利润,资本家就会活泼起来;有50%就会勇敢冒险;有100%就会使人不顾法律。”


上半场,只不过有些房企玩过了火,过度高杠杆放大了企业系统风险,而且收手的太迟,来不及了

16,其实这10多年,老潘在观察众多百强房企起起伏伏故事中,老潘也总结出来几点:

其一、优秀房企的确要看长期,要穿越几个周期去看,一时的爆发真不算什么;

其二,无论牛熊市还是冰与火周期,房企杠杆过高,过低的企业都会有问题切忌极端化、极左极右都不合适。反过来,行业最终胜出者反而是——那些适度杠杆的房企反而长周期看跑得更稳,而且增速并不低。

其三,房企要反战略的脆弱性和规避系统性风险,尤其是那些可能让房企陷入绝境的战略脆弱性。


比如类似企业已经进入后千亿时代后,企业布局过于聚焦在单一省份,缺乏地域之间的周期互补,就会有战略的脆弱性和战略BUG。


比如无论是河南一哥的建业,还是浙江一哥的滨江,他们区域深耕都做得超级棒,但一旦过度重仓,也可能让企业陷入系统性风险。


  • 比如建业经过此轮河南暴雨全面修复后,相信大中原战略推进会更加坚定。

  • 比如如果浙江市场一旦出问题,滨江没有其它地方补充,业绩就惨了;

  • 比如华夏幸福过度重仓环京,正是因为之前环京楼市深度调整,所以引发华夏的现金流风险。

小 结


还是希望行业,房企都变好!


大批房企爆雷,破产对整个行业的生态,对金融系统,对员工,对供应商,对政府,对社会都是重创!


但市场经济,任何一个风口行业、周期行业总免不了有激进者,保守者,投机者,这就好比人而言,有人性子急,冲动,爱投机,有人稳健,理性,求长远,这是人性,这是性格,千年不变。


房企也如此,性格决定命运,价值观决定终极命运!


相信通过这一轮调控和洗牌清洗之后,三道红线都达标后,这个行业将迎来一个新时代!


而2021,2022这两年,是阵痛期!


特别声明:本文来自郴房头条号自媒体“头条号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。郴房网仅提供信息发布平台。

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