十九世纪著名的作家与艺术家王尔德曾说，这世上只有两种悲剧：一种是求而不得，一种是得偿所愿。用此话来形容过去几年，上百家房企冲千亿后的处境再合适不过。
过去几年，“规模与效率”被认为是房企的生死线，不少房企为了享受规模红利，纷纷大举融资、高价拿地以谋求规模扩张。数据显示，2020年，房企“千亿俱乐部”成员已有43家，仅2020年就新增9家“新贵”。
然而，如愿步入千亿阵营的房企们似乎并不能就此“躺赢”，增收不增利、债务高企等问题，受“融资三道红线、房贷管理两道红线”的影响，变得更为严峻。
新贵成色受质疑
2020年11月，龙光集团（03380.HK）率先突破千亿；随后中骏集团（01966.HK）、禹洲集团（01628.HK）、华发股份(5.660,0.00,0.00%)（600326.SZ）等房企亦纷纷撞线。虽然这些房企全口径销售额均破千亿，但在业绩增速和发展质量上存在较大差距，一些房企也被指“虚胖”。
从业绩增速角度看，克而瑞数据显示，建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）2019、2020年全口径销售金额分别为738.5亿、1236.8亿元，排名由第49位上升18个身位至第31位，领跑这批千亿新贵。若以公司合约销售金额计算，建发地产2018年销售金额为247.9亿元，2020年飙涨至907.7亿元，年均增长率高达91.4%。同期，四川新希望(14.830,0.00,0.00%)房地产开发有限公司（以下简称“新希望地产”）年均增长率也高达84.4%。2020年9家千亿新贵近三年全口径销售额的年均增长率均值为39.51%，高于Top200房企年均增长率20%的均值。
从增长质量角度看，各房企千亿业绩的成色也受到质疑。业内一般认为，房企的销售规模到达“千亿”水平通常是指权益销售额，而上述几家千亿新贵均以全口径销售额计算规模。2020年，新希望地产权益销售金额为537.7亿元，全口径销售额为1031亿元，权益销售金额占全口径销售金额比例为52.2%，低于行业75%左右的平均值。同样被指“虚胖”还有新力控股（02103.HK）、合景泰富（01813.HK）、禹洲集团、中骏集团等，其销售金额权益占比分别为60.8%、62.4%、63.7%、66.5%。另外，9家千亿新贵销售金额权益占比平均值为68.7%，也低于行业平均水平。
与不断攀升的销售额形成对比，房企的市值持续低迷。据财经新地产统计，截至2021年10月中旬，43家千亿房企中，市值超千亿的房企仅7家，其余36家市值均在百亿水平，其中，新力控股、时代中国控股（01233.HK）、中骏集团等7家市值甚至不足百亿人民币。销售额与市值倒挂，也反映出资本市场对房企销售业绩与发展规模的审慎态度。
千亿执念缘起
实际上，不少房企都公开表示过“冲击千亿”的雄心。2018年，在中期业绩发布会上，龙光地产管理层将2018年的销售目标上调至700亿元，并称在2019年加入千亿俱乐部，2020年达到1500亿。2017年，中骏集团董事局主席黄朝阳提出千亿目标“三步走”战略，称公司销售额在“2018年突破500亿，2019年800亿，2020年过千亿”。此外，时代中国、禹洲集团、合景泰富等也均提出，在2020年跻身“千亿俱乐部”。
除了制定千亿战略，各家房企所采取的策略与路径都十分相似，首先是大举融资。2018-2020年，新力控股财务成本增速分别为7.2%、23.8%。对此，新力控股在财报中解释称，系借款及借款利息、合约收益产生的利息开支等增加所致。今年，新力控股还先后四次通过信托融资，募资总额近15亿元，年化收益率也高达9%-11%。
2016年-2020年，禹洲集团负债总额分别为571.88亿、624.62亿、936.33亿、1177.08亿、1438.95亿元，同期借贷利息则分别高达15.86亿元、17亿元、30.5亿元、43.38亿元、19.19亿。值得注意的是，在2019年，禹洲集团净利润为39.67亿元，而当年利息支出为43.38亿元，利息支出已超过净利润。
其次，高价拿地、快速扩储也是房企扩张的主要途径。在冲击千亿的道路上，“地王”一词时常伴随在中骏集团左右。2016-2020年，中骏集团拿地金额分别为116亿、321.67亿、389.223亿、477.25亿、405.5亿元；其在2020年底的土地储备规模达到3768万平方米，比2016年翻了两倍。此外，2018年至今，中骏集团先后4次参与厦门岛内高价拿地，均刷新当年单价或总价新纪录。类似情况还有合景泰富，2018-2020年，合景泰富新增项目数分别为38个、26个、21个，新增权益建筑面积分别为414万平方米、374万平方米、332万平方米。截至今年6月底，合景泰富旗下共有177个项目，遍及全国41个城市。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房企集中冲千亿的原因首先在于融资端。过去几年，银行等金融机构存在一个“白名单”，名单内的房企规模较大，往往被认为是行业标杆，所能获得的融资额度大、利率更优惠。其次，千亿房企还享受着规模红利，规模代表其在全国各主要地区都有较强的操盘能力、掌控能力以及管理能力。另外，千亿规模的房企也更具知名度，在融资、拿地、旧改、区域开发以及招商谈判中都更具优势。
高处不胜寒
如愿冲上千亿的房企，真的安全吗？
实际上，通过“高杠杆、快周转”的业务模式，挺进千亿阵营的房企，普遍面临着债务高企、增收不增利等问题，特别是受“融资三道红线、房贷管理两道红线”等因素影响，不少房企都出现了债务违约问题。
从财报来看，房企的千亿规模并没有转化成高利润，增收不增利已经成为了行业内的普遍现象。2020年，中骏集团营业收入同比增长52.4%，而归母净利润同比仅增长8.1%；其近三年的毛利率分别为34.6%、27.6%、24.1%，下降之势明显。而合景泰富2020年度实现收入297.42亿元，同比增长24.23%；归母净利润为66.77亿元，同比下降31.91%，也处于“增收不增利”的状态。据贝壳研究院报告，截至今年上半年，100家上市房企平均毛利率下跌至24.6%，较2018年33.1%的高盈利水平下降8.5个百分点。
10月18日，由于没有充足的资金偿还于到期债务，新力控股一笔规模为2.5亿美元的美元债走向实质性违约。这是继9月30日，新力控股承认有两笔债务违约之后，又迎来的新违约。同在18日，联合资信将新力控股及其旗下4只债券信用等级下调至“BB”，评级展望调至负面。
目前禹洲集团存续美元债有13只，累计金额54.5亿美元，利率最高的是今年9月8日发行的一笔2亿的美元债，年息高达9.95%；随后在9月22日发行了一笔年息为8.5%的1.2亿美元债，同样为高息发债。
冲规模的房企因过度杠杆而频频暴雷，正如10月15日召开的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜所表示的：近年来，个别房企经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。职业投资人朱酒坦言，房企过去几年的高负债发展，只留给了房企一个虚名，不管从风险上还是从实际收益上，都是得不偿失的。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，过往“高杠杆、快周转”模式，依赖于行业快速发展及行业景气度保持高位的趋势。而长期而言，房地产行业发展追求稳定持续，当前处于下行的调整时期，目前房企最大的风险来自于行业周期与发展模式的错配，房企降负债需要大量依赖销售回款偿还负债，而高位回调的市场让房企在销售端和融资端同时面临压力，房企想要稳健经营的难度加大了。
李宇嘉认为，通过“高杠杆、快周转”模式冲千亿，在过去一段时间具有合理性。然而，房企在冲上千亿规模后，必然需要经历一个“调整期”，债务、产品质量、产品适销性等问题在调整期必须要得到解决。此外，如果能够切实提升对城市公司、项目产品、财务融资方面的综合管理管控能力，房企则可能顺利渡过“规模红利期”之后的“管理红利期”。但李宇嘉也指出，如果过分注重规模，继续增收不增利，那么资本市场会质疑房企的偿债能力，这会限制其产品竞争力和适应市场需求的能力。
（文中所列“元”，均表示人民币）
文章转载自：新浪财经网
