流动性高就意味着好转手变现，言下之意，不愁卖。
但有一种商品，从诞生起便被戳上缺乏流动性的标签。
没错，就是公寓，公寓的流动性差是个不可争论的事实。
你所购买的公寓，倘若不是真实自住，就必定是假投资！
有太多人会抛出这样的情景：购房没名额，手上有闲钱，投资一套小户型公寓赚赚租金，倦了就卖掉总该行吧？
真的不太行，拍拖都不带这么随便的。
不是因为我个人对公寓有偏见，而是经过市场数据和过去经验论证，无论从什么角度来说，公寓都不是一种好的投资。
为什么？下面我将从公寓的本质、居住性能和投资价值一层层唠一唠公寓背后的真相。
电视剧里面那些主角端着香槟，站在巨大落地窗前看着日落和城市景观的可能是公寓；城市青年一人蜗居的具有厨卫的房间可能也是个公寓；你外出旅游，在海边短住的房子也可能是个公寓...
那么，常说的公寓到底是个什么玩意儿？
在中国，公寓分为商务公寓、商办公寓和酒店式公寓，区别网上可查，这里就不多解释了。
我们主要聊一聊公寓的性质，也就是公寓这个产品流动性差背后的本质原因。
公寓所的土地性质为商业用地，区别于住宅用地的70年的产权，公寓的产权只有40、50年。
在住房市场，这其实就是一种“畸形”的商品。
畸形之处在于，这个房子，里面可以住人，但是没有学位，也无法落户，无法享受一个区域所配套的公共资源。
花那么多钱，买个房子不能落户，也不能上学，到底图啥？
所以上面渐渐也开始意识到公寓存在的不合理性。
2020年7月30日，深圳市发布《关于停止商务公寓审批的通知》，停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目也鼓励转为人才住房。
叫停公寓用地审批，可以预料，之后的市场上公寓的供应只会越来越少，直至消失。
这很明显是政策纠偏，无法落户、不带学位的公寓在寸土寸金的深圳，显得太鸡肋了。
政策上的否定只会让市场对它敬而远之，市场只会进一步淘汰公寓类型产品，现存的产品的去化压力将会进一步增大。
肯定会有年轻人这么想：我就是不想租房，买个公寓住，反正不占用首房首贷名额，等到结婚再转手置换住宅。
好吧，既然劝不住，那么回归居住属性，那些看起来高档的公寓，住着真的舒服吗？
大多数去售楼处看过样板间的年轻人都会控制不住自己，加上销售顾问的一顿鼓吹，忍不住就要刷卡给定金。
先别着急心动，有件事你必须先搞清楚。
公寓作为过渡性居住，真的住得舒服吗？
在结构设计上，公寓的设计大多是一梯10几户，或者两梯20几户，容积率高，上下班高峰期的电梯，可不比地铁公交要好挤。
这样宿舍楼一般的设计，你顶得住？
居住环境上，公寓大多是独栋设计，什么社区概念，什么品质生活，基本没有！
很多人买公寓就是为了出租，你永远猜不到你的隔壁住着什么人。美甲店、轰趴馆甚至会所都有可能成为你的上下楼，惊喜吗？意外吗？
周围人又多又杂，隔音问题和邻居素质，想到这些，你还会指望什么居住品质吗？
空间布局上，大通铺的单间，暗卫，采光通风都可能会有影响，碰上南方的“回南天”，被子都能拧出水。
商水商电，比住宅高出一倍的物业管理费，就拿深圳来说，住宅居民用水3.5元/吨，而公寓用水是6元/吨；居民用电0.56元/度，而公寓是1.2元/度；同地段住宅物业费3.9元/㎡，而公寓物业费6元/㎡。
七七八八费用加在一起，不肉疼？
结合上面这些想想看，不少作为过渡性居住的公寓，住起来可能真的并不是那么舒心。
等到你想明白了，一定是想着赶紧找个接盘侠转手。
想卖？有那么容易吗？
上文已经提到了，公寓无法落户、也没有学位，任何一个刚需家庭都不会自己往坑里跳，产权短，孩子还没办法读书，谁会买？
甚至对于单身年轻人来说，单从成本上考虑，买公寓还不如租。
以深圳为例，花150万买个公寓，也就40㎡上下，一年房贷至少也要还6、7万，而换成相同的租金，在周边怎么也能租个两室一厅，空间宽敞不少。
而且无论是大城市还是小城市，公寓市场都存在着超量库存，供应量远远超出需求，过剩现象已经非常普遍，长沙、昆明、郑州的公寓库存已经超过400万方：
长沙，截至6月底，内五区商业公寓库存达434万方，存量逐年增长；
昆明，去年底库存量达454.22万方，远超市场需求；
郑州，今年初，公寓库存406.79万方，换算成套数就是惊人的10万套。
公寓新房尚且难以卖出、积压海海，就更别说还附带着昂贵交易税费的二手公寓了。
以这套龙岗坂田的公寓为例，开盘均价为22000每平米，如今转手时，需要缴纳契税5.4万，营业税9.9万，所得税14.12万，印花税1800元，还有产权登记税550元，买卖双方七七八八税费算在一起就要占总价的将近20%。
税费一般又有买家承担，买家不仅要给你首付，还要给你房子总额的20%左右的税费，接盘客自然会掂量这笔买卖。
税费高不好卖就算了，心塞的是，你的公寓也确实涨不过周边的住宅呀！
这套润创兴时代公寓在2009年开盘，当时均价2.2万，现在均价4.6万，涨幅63.6%。
再看看离它相隔不远处的和成世纪名园，14年开盘均价大概2万，现在市场价7.7万，涨幅285%，几乎涨了三倍。
一个开盘10年了，只涨了6成，一个开盘7年，涨了三倍，这对比，揪心吗？
一定会有人说，公寓虽然不如住宅涨幅大，但是也涨了呀！
不错，价格确实涨了些。
但是价格和价值是两码事，房子有没有价值永远要看重流动性，所谓的“纸面价格”能靠谱吗？
表面上看，你的公寓确实是和周边一起涨了起来，但是旁边的住宅有人接手，原房主拿着卖房款早就转移战场了，而你迟迟找不到接盘侠，只能干着急！
住宅一般的挂牌到出手的周期1-6个月不等，但公寓的出手周期很长，往往6个月以上，甚至挂牌1-2年卖不出去的也很常见。
而且很多人还会忽略一个问题，卖不出去，就极有可能会有价格下跌的风险。
卖不出去只能降价卖，另外随着年限的增长，房屋硬件老化趋势明显，以这套公寓为例，这是十年前的产品，无论是硬件寿命还是户型设计等方面，都会被市场逐渐淘汰。
无法卖出就长期持有，你就不得不做好面对产品老旧的风险。
年限越长，价格下跌不说，也就越难转手，这是一个闭合的恶性循环。
也有心态好的：“行吧，卖不出去就不卖吧，我出租总该行了吧？”
租出去，有个长期稳定的租金收益也就满足了。
当房东，躺着收钱！听起来确实美滋滋，但是简单算一下就能戳破这个美丽的幻想。
还是以上面这套公寓为例，这个地段，每个月租金大概也就3000块钱，这么算下来，年化收益也就2%，这真的是在赚钱吗？
除非一线城市核心地段的公寓，比如深圳湾壹号，还有就是拥有全国绝无仅有的海景房，比如海南一线望海的公寓，这些都是收藏品。
如果你真的愿意抛弃你购买住宅赚得利益的机会成本，去投资更高风险的资产，那你真的是个狠人！
对于普通人来说，购了公寓后若想再买住宅谈何容易？一旦积累的财富被套牢，人生哪来那么多机会给你再多凑一个首付？
住着不舒服，转手不容易，出租还不赚钱，你还觉得公寓值得投资吗？
文章来源于大胡子说房
