楼市运行的底层逻辑是什么？对此不同阶段时期的人有着不同的理解。对于10年前，贯穿整个市场的就是人口红利，前者有着推进城镇化进程的战略目标，后者有着城市主导建设经济，快速建房拿地的目的就是满足老百姓的刚性需求。而对于5年前，当通过买房赚钱的人变多时，此时此刻决定市场走向的却是市场预期，买涨不买跌促使房价不断产生超预期变化。
客观来讲，每当市场规模达到一定量级时，其供需关系将会发生本质变化，其所面对的监管调控也随之改变。事实上对于这一点，近些年楼市也正在发生一些潜移默化的改变，例如最初的普遍限购限售，演变为如今的因城施策，即使是临近的周边城市，整体基调也有可能完全相反，个体化调控早已成为本轮调控的亮点。
而对于楼市格局而言，有点套上“紧箍咒”的感觉，如果细品，会有一丝回到了3年前的味道。至于如何理解这句话，我们可以回望2018年整个市场周期，全国各地累计调控次数高达450次，房贷利率、限购加码更是连续22个月上涨，在上半年购房热潮推到顶峰的时候，在接下来几个月却画风突变，开发商为了应对债务危机，纷纷打折出售，各地城市开始针对棚改、去库存改革。也许正是因为这一系列突如其来的变化，持房者变现周期拉长，有的人断供抛房，毕竟在房价走平的趋势下，本身亏钱还得偿还房贷；也有的人借此抛房退场，二手房和新房价格倒挂成为常态之事。
反观今年市场走向，我只能说其趋势基本完全一致，如果硬要说几点不同之处，那就是整个金融政策收紧，以前是开发商将现金流重点放在正在进行中的项目，而现在却是上游源头央行、银保监会针对金融机构的涉房贷款做出明确的限制，正是因为这样，间接导致如今的房贷业务额度整体紧张。
至于如何造就这样的趋势，最核心的因素就是随着上游资金的减少，二手房市场首当其冲，甚至有的城市直接暂停了二手房贷款，其中不缺乏北上广深一线城市二手房价格出现300万跌幅的案例，越来越多的三四线城市房子有价无市。这一点在成交数据上表现得淋淋尽致，商品房销售额同比下降18.7%，9月份新房销售面积同比下降16%，二手房成交面积同比下降35%。
在如此尴尬的背景下，4大城市陆续出手，保房价行动或开始，其风向两极分化的现象给予很多人很大的想象空间。自从深圳全面落地二手房参考指导价之后，整个市场一路低迷，国庆期间二手房仅成交4套的案例不断冲击着业界人士，对此不少专家表示这才刚刚开始，部分顶级学区房降价超百万已经不是个例，最关键的是越到后面房子越难卖。而最近上海推出第五批集中供应房源，其中最有意思的一点就是购房者同一批房源中只能认购一个楼盘。对此二手房市场的进一步降温将持续影响新房市场，其缘由也很简单，早在7月份上海就实施了二手房房源价格核验，没有价格的房源不得对外发布。
与此同时哈尔滨市出台十六条新政，借此来刺激市场回暖，其中包括了人才给予购房补贴、降低契税等直接购房成本。仅从这一点来看，虽说房价跌涨不序，但稳房价仍是整个楼市最核心的目标，说白了火热城市调控加码，低迷市场城市主体合理救市也是合情合理，这一操作的目的也是为了保证购房者和持房者的双方权益。10月12日海南多部门联合发布意见，明确表示开发商在宣传时，严禁出现公寓、卧室、客厅等功能描述，其目的也是强调去房地产化，防止开发商越红线等行为。
总的来说，在未来2年内时间里，我们很难看到房价出现大起大落，或者说市场最大的拐点并不来自于房价的高低，更多的是深层次因素的改变，例如地价、指导价等。当下最后的结局也许并不是促使购房者入场，而是通过外部环境的压力，让持房者知难而退，解放本地市场才是符合市场利益的手段。
文章转载来源：老王说房产
