之前回趟家，出于职业敏感，总是对房子格外关注。
我们家小镇上有个商品房，从我上大学起就开始卖，算起来也有10年了，可最后的三期和底商完全交付不了，只能烂在那，就这事本地媒体也都报道过了。
我不禁一阵唏嘘，想当年，我的老父亲还想给我整一套，刚开始开盘才4000元/平米的价格，还有认筹2000抵20000的优惠，当时好几个街坊邻居不仅买了住宅，还有豪掷全款买商铺的。
中间还有段插曲，因为开发商当时没有按照合同期及时交付，需要赔付违约金，一直到交房为止，我记得有朋友单单赔偿金拿了近2年，一个月2000，2年时间拿了20000多，当时还沾沾自喜，还异想天开想靠着这赔偿金把首付凑齐。
结果真香，现在三期和底商····烂尾了，而赔偿金早就不赔了，现在已经走官司流程。
呵呵，意外总是那么突如其来，却又有迹可循。
1
说句实在话，这几年几乎全国多数城市的房子，一个比一个烂。
烂得最不要脸的，烂得足够彻底的就是烂尾。
而且越小的城市越小的开发商，烂尾风险越大。
前有河南南阳的“烂尾之都”，巅峰时期，有300多个烂尾楼，真的是“烂”出名。
后有昆明别样幸福城上了新闻，据说2014-2015年昆明市场的烂尾项目一度达到40多个，一大批烂尾项目拔地而起。
可怜普通老百姓，辛辛苦苦首付，勤勤恳恳月供，凄凄惨惨收房。
这几年很多三四线城市乃至二线城市爆出的烂尾建筑，归根结底还是那场轰轰烈烈的造城运动。
不管有没有条件，总之别人干我也干，别人造城我也来，一大批一大批的城市开始造新区，数据好看了，城市界面好看了，韭菜也就敢来了。
大多数三四线城市所谓的新区，不过是打着高新产业园区的名号，实则干着卖地建房子割韭菜的生意。
反正三四线城市最不缺的就是地，比起拆老城区的地，直接在平整的郊区卖地，成本低开发商更愿意拿，所以现在新区一整片都是房子，唯一值得安慰的是什么？
入场的基本都是大开发商。
就我老家的新区，已经汇聚了保利、恒大、碧桂园、富力、中骏，个顶个的大品牌开发商，房子是不至于烂尾，但房屋质量和涨幅就不好说了。
但也正因为大开发商都已经下沉到三四线城市割韭菜，以前大鱼吃小鱼，小鱼还有虾米，现在大鱼都吃大鱼了，小鱼哪有虾米可吃，只有被吃的份，所以本地小开发商的雷开始一个一个爆。
爆得惊心动魄，爆得触目惊心。
所以给大家一个建议，别去老家买一些小开发商的房子。
而且有些本地小开发商有时候也挺“作”的，就我家附近那个烂尾的项目，学大城市搞综合体项目开发，自带底商，招商还号称要引进德克士、星巴克等一线知名品牌，可留在我那小镇的，基本是已经退休、平均年龄55岁以上的退休工人。
结果噱头没搞起来，还交付不了，画的饼终究只是纸上的。
模仿成功了，那就是杀出一条血路，模仿失败，那就是东施效颦，贻笑大方。
大开发商烂尾近两年也不少见了，知名如泰禾，为了还债，屡次从监管账户里违规挪用资金，如今面临大范围坍塌式烂尾，业主欲哭无泪。
2
如果说烂尾是这几年小城市要警惕的雷，那么房屋质量基本在全国各地爆了。
一些核心城市搞限价，搞得开发商利润稀薄，没钱赚，只能从建造成本去抠。
这一点不仅在三四线城市，在大城市一样。
前段时间西安来了一场春雨，好家伙，这雨就是照妖镜，牛鬼神蛇一照便知，据公众号报道，业主爆料悦美国际三期单元入户门口出现坍塌下沉、地下车库也出现漏水、墙壁开缝。
西安不是小城市了，而这个悦美国际还是个网红盘，去年开盘还创造了一个“千人摇”盛况，好不容易摇号买的房，交房就这？
优质城市已经进入一个新房要摇号的阶段，但辛苦摇号出来的房子，房屋质量根本不过关，交房货不对板，买房的时候您好亲爱的，交房的时候不知道不清楚不了解，典型的提起裤子不认人，业主维权路漫漫，大多数只能吃哑巴亏。
长沙前两年就陷入了大面积的维权潮，在重庆人眼里深耕细作的龙湖来到长沙却成为了“维权”代名词，找涉黑人员大业主、进气口和燃气出气口只有五十公分，远小于国家规范要求、收了2000多/平米的装修费用，实际装修只值1000元/平米····
别的例子不举了，你去网上搜一搜，这几年房屋维权的事情还少吗？
开裂、漏水、鼓泡、脱落、隔音差……现在中国的房子越来越多，质量却越来越差。
你以为买的是一套能住能升值的房子，殊不知买的是漏水的天花板和高跟鞋都能踩烂的地板。
3
问题到底出在哪了？
说来说去，还是钱，钱，钱！
开发商不是慈善家也不是预言家，卖房就是为了赚钱，但现在核心城市限价，只能卖这个价格，怎么办？
营销成本不能少，不打广告卖不出去；
管理费用不能少，没人运作怎么周转，怎么卖房；
费用少不了，成本能降吗？最大的土地成本很难说降就降，好地块你不拍有的人等着去拍。
土地成本降不了，只能从人工建材去降低，建材偷偷工，利润也就出来了。
非常时期，开发商只能割业主的皮衣来支撑自己过冬。
开发商也不是预言家，他们也不知道调控什么时候就来，之前屯的地，房子还没起，突遇调控，市场冷淡，房子不好卖了，可他们就是高周转的企业，不卖房回款怎么还银行贷款，怎么发展，所以为了节省成本，也只能从建材成本抠出来，等于从业主身上割肉。
尤其还是那些2016-2017年站在迎着房价上涨，市场情绪高涨下拍出来的地，就意味着这2-3年有多少牺牲掉质量进入市场的房子。
和一个商人去谈社会责任感，也应该在人家吃饱饭的时候，谁会在挨饿的时候和你谈情怀？
以前是惟愿大家买到能涨的房子，这几年还有一个更朴实无华的愿望，希望大家能买到交得了、住得好的房子。
只能说这几年普通购房者直面的风险是：
烂尾、烂房，还有买了根本不能涨的房子。
所以哪怕不能保证拍胸脯说百分百避开，但以下几点建议，对买房的你会有点帮助：
1、小城市不要买小开发商的项目。现在大家都缺钱，小开发商更缺，一旦现金流撑不住，拍拍屁股走人，剩下一堆烂尾楼在风中凌乱。
之前黄奇帆在一场会议上表示，今后房地产开发企业会大幅减量并萎缩，他预计会减掉三分之一，以后开发商企业法人数不会超过3万个，而现在还有9万多个房产企业。
萎缩、转行、被兼并收购是大多数城市小开发商的宿命。
尽量别碰小开发商，是保证避免烂尾的最基本保障。
2、别贪便宜，越便宜越有问题。
女人为什么喜欢爱马仕、Gucci，是因为装得下更多东西？当然不是，不过是品牌溢价。
所以越贵的东西，有越贵的道理。每个城市都会有地方保护的特色，对于本土企业自然会更爱护，所以拿来的土地成本往往可能更低，但本土开发商在建筑的打造、设计包括装修的标准上却不如大开发商来得前卫和兼顾舒适度。
所以本土开发商会打价格战，用价格吸引，而大开发商则有品牌溢价和质量保证，当然，这仅是相对而言，并不是说大开发商就不会暴雷。
买大开发商项目也重点看看他们的净负债率，碰到“三道红线”的房企，属于潜在高风险房企，普通人尽量避开。
还有就是不要去贪便宜去买暴雷企业的所谓特价房，还是那句话，便宜没好货。
3、再说一次，别去买所谓的文旅城和远郊所谓的产城融合大盘
盘越大，投入越大，回款周期越长，房企已经入冬的当下，越容易拖垮房企。
有一些城市核心区域的，起码还能因为地段好，可以被人接手盘活，而远郊新区根本不容易找到人“救济”，遇到危机没有白马骑士救美，就真的是烂到荒郊野岭，烂到骨子里了。
4、现房、二手房，是避免买烂房的唯一法则
只要买期房，就无法百分百避免烂尾和烂房问题，除非你买现房或者是二手房。
这点不需要过多解释和延伸。
总之，这几年雷肯定会越爆越多，而且兜底的可能性会越来越少，同行不一定有资金接盘，大家都要勒紧裤腰过日子。
所以接下来普通人买房，一定要懂得避开雷区，不要因小失大，捡芝麻丢西瓜。
文章来源于大胡子说房
