2021年的郴州楼市终于在熙熙攘攘中落下帷幕。
这一年，楼市调控趋严，行业翻滚挣扎，牵动亿万人；
这一年，在变与不变中，楼市新格局逐步形成；
这一年，你我都是见证者。
从楼市角度怎么描述2021年？转折之年、分裂之年、变局之年？也许都是，也许不都是。
今天，我们用十大关键词，总结跌宕起伏的2021年郴州楼市。
01
“五道红线”
事件：
2020年8月20日，中国人民银行、住建部召开房企座谈会，出台房地产融资新规，即“三道红线”。
2020年12月31日，央行、银保监会联合发布新规，划出了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线。
2021年，“三道红线”“两道红线”发力，把房地产行业“五花大绑”起来，标志着房地产金融审慎管理制度的建立。
郴房点评：
针对房地产资金供给端与需求端的“三道红线”“两道红线”新规出台，行业激起千层浪，几乎所有房企都身不由己地被卷入其中，资金链条形态被重塑，杠杆撬规模的发展模式正告结束。
目前，房地产行业形成了“三道红线+两道红线”的金融调控格局，一面压制资金需求端，另一面压制资金供给端，两端共同作用下，整个行业已由高增长、高风险经营，逐渐过渡到低增长、低风险阶段。
02
房企“暴雷”
事件：2021年上半年，华夏幸福、协信、蓝光等房企爆雷，拉开了本轮地产行业的爆雷序幕。然而，上半年虽有房企爆雷，行业整体却未出现太大波动，房企仍在积极拿地，市场热度未减。但到了下半年，爆雷之势有增无减，恒大、宝能、花样年、新力等知名房企相继爆雷，行业信用危机彻底爆发，楼市热度骤降。
郴房点评：自从“三道红线”“两道红线”给房企融资上了“紧箍咒”，贷款融资渠道收紧、趋严等众多“组合拳”打出来，房企的路走得越发艰难，可以说是进入洗牌阶段。
“战战兢兢，如履薄冰。”——这或许是2021年地产人的普遍处境。从超级龙头到迷你企业，“暴雷”的越来越多。2021年，成为了房企“暴雷元年”。暴雷，对于那些已经倒下或者踩在红线边缘的房企来说是悲剧。
大浪淘沙过后，房地产将进入平稳的发展阶段，市场形成良性竞争，行业将朝着利润合理化和管理精细化方向升级迭代。凭借风口一夜暴富的日子一去不复返，如今的房地产行业将进入大鱼吃小鱼的时代，最后留下来的都是筋骨强健的房企。
03
房价“内卷”
事件：自今年下半年以来，郴州市中心城区新盘打“价格战”的现象愈演愈烈，许多楼盘不约而同地采取“特价房源”“工抵房”“买房送车位”等颇有见效的方式，一解楼市寒冬的窘境。今年郴州房价走势图便是房价“内卷”现象最好的印证，可以看到2021年郴州房价呈现稳中有降的态势，并且自今年7月份开始连降5个月，更有不少楼盘推出“4”字头房源。
郴房点评：今年房价出现拐点降价的根本原因是，去年“三道红线”的横空出世，政策施压下，部分负债率高的房企都只有一个目的，就是把负债降下来，并且使出浑身解数抓回款、促销售，这也导致了市场“以价换量”的现象。因而，郴州房价呈现下跌的态势是受到部分房企影响，其他未加入“打价格战”阵容的房企，房价依然坚挺。郴州楼市房价整体水平维持在较为稳定的状态。
展望后续，在国家调控“稳”字当头的前提下，叠加偏紧的房地产信贷政策得到矫正，房企的现金流压力会得到一定程度的缓解，未来房企贷款应该会有所松动，所以市场“打价格战”以快速回笼资金的现象将得到缓解，房价或将回归理性。郴州楼市房价将进入“稳中有跌”新时代，但不会出现大跌的情形。
04
实名登记和挂牌上岗
事件：7月28日，郴州市住房和城乡建设局发布《关于规范房地产中介机构从业人员实名登记和挂牌上的通知》，规定9月1日起全市地产中介服务机构从业人员必须进行实名登记和挂牌上岗，中介机构包括房地产代理、房地产租赁的中介服务机构、经纪机构、评估机构及其分支机构、加盟机构等。
郴房点评：
作为行业自律性质的一份“规范要求”，这份通知被不少业内人士看作是“ 及时雨”。
一方面，提升人员素质、规范服务标准是中介行业发展的趋势，近年来国家住建部以及多地都出台了相关的管理政策。
另一方面，随着房产中介群体的日益增长，特别是越来越多的服务人员以“渠道商”的身份进入郴州房地产市场后，因佣金比例、购房许诺不能兑现等导致的投诉纠纷时有发生，行业形象需要提升、从业要求也亟待规范。
中介推行实名登记和挂牌上岗对纠正行业违法违规行为，净化房地产市场起到了重要作用。
05
房地产税试点
事件：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
郴房点评：关于房地产税征收原因的猜测，主流观点有三：一是，抑制投资需求，防止房价过快上涨；二是，补充市县级政府收入；三是，调节贫富差距，实现共同富裕。
长远来看，待行业消化政策冲击后，房地产税改革试点可以起到稳定楼市的作用。另外，房地产税的征收对于大部分家庭而言并没有太大的影响，主要是对持有过多房产的家庭有所冲击。可以看到，房地产高增长时代已经结束，未来试图通过炒房囤地获取高收益的模式将难以再现。
06
三年行动方案
事件：11月1日，市住建局联合市发改委、市公安局、市自然资源和规划局、市市场监督局、市城管局、市税务局、市网信办、市银保监分局、市人民银行9个部门联合印发了《郴州市持续整治规范房地产市场秩序工作实施方案》，聚焦解决房地产开发、房屋交易、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈的社会关注度高的突出问题。
郴房点评：郴州市此轮房地产市场整治工作全部都是由执行力极强、且和房地产上下游紧密相关的部门负责开展。这一份文件的下发，龙珠全部集齐，瞄准房地产市场，只为一个目标：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转！
在房地产行业大变局下，除政府强化房地产市场调控、规范整治房地产市场秩序外，开发商、经纪公司、消费者等行业参与者也要转变对行业的原有市场思维，并作出相应改变。于开发商而言，未来开发商的竞争，必将回归到产品、技术、服务、人才的竞争；于经纪公司而言，必须摆正位置，回归服务本质；于消费者而言，在购房时更应慎重，立足自身实际需求，树立理性合理的买房观。
07
预售资金监管
事件：11月11日，郴州市人民政府办公室正式发布了《郴州市城区新建商品房预售资金监管办法（试行）》的通知，以进一步确保房地产市场平稳运行，切实保障购房者合法权益。
郴房点评：众所周知，随着房地产市场的发展，商品房预售制度渐渐暴露出风险不对称、利益不对等、行为不规范等一系列的问题，开发企业挪用预售资金的情况比较普遍，导致项目停工，甚至成为“烂尾楼”。“烂尾楼”给社会造成恶劣影响，既危害了购房人的权益，又加剧了房地产行业和金融行业的风险，严重影响社会的和谐稳定。
此监管办法将监管账户由企业设立改为由住建局选择部分银行指定设立监管总账户，将杜绝企业预售资金使用不规范和脱离监管等问题。
对广大购房者来说，将降低购房款被开发企业挪作他用，使工程建设资金短缺，造成楼盘烂尾的风险；
对于开发企业来讲，将帮助其对建设工程项目资金合理规划和利用，确保项目按期按质交付，助推企业不断优化产品力，提高运营管理能力；
对于郴州市房地产市场而言，加强商品房预售资金监督管理，对于防范商品房交易风险，降低系统性金融问题出现的几率有着重大意义，能更大程度的防范房地产市场风险，保证郴州市房地产市场平稳健康发展。
08
交房即交证
事件：12月14日，《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》正式对外公布。方案中聚焦新建商品房“交房长期交不了证”的问题，明确“交房即交证”改革总体要求、时间安排和工作任务，并表示“市州本级明年7月1日起，县市区明年12月31日起，所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施‘交房即交证’，逐步形成常态化工作机制。”
郴房点评：“交房即交证”事关民生福祉，关系到房地产市场的稳健发展。首先，切实维护了购房人的合法权益。其次，早点领到“房本”有利于业主维权。再次，“交房即交证”的全面推进，意味着新房转手的时间缩短。此外，“交房即交证”对开发商上了一道新的“紧箍”，能倒逼其提升工程质量、合理安排施工期限。可以说，“交房即交证”实现了购房者与开发商的“共赢”，让“开发建设-融资和销售-竣工和交付-产权登记”进入更好的良性循环，有助于房地产市场的平稳健康发展。
09
降准+降息
事件：12月6日，央行对外公布，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准为面向所有金融机构的全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。全面降准后，12月20日，全国人民银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.85%降到3.8%；5年期以上LPR仍然为4.65%，国家正式降息。
郴房点评：“全面降准”意味着商业银行被冻结的资金减少了，可以放贷的资金增加。这无疑是一次疏通房地产链条良性循环的重要举措。对楼市而言，政策加大对经济大环境的扶持，会对房地产周边有所利好，进而提振楼市信心；对购房者而言，降准释放的资金会让银行的资金面变得充裕，购房者按揭的话也能够相对获得平稳的信贷价格，或者刺激银行给购房者一些购房利率优惠。
虽然央行本次的降息更多地还是在于金融端的调控，但对于明年的楼市风向而言，有明显的立场指示。展望未来，信贷环境仍有适度放宽的预期，预估明年LPR报价或仍有小幅下调的空间，进而降低房贷成本。
10
稳
事件：12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。在房地产方面，会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”12月11日，“2021-2022中国经济年会”上，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”再度重提，比起降准、降息的直接推进，“支柱产业”这个定调的说法，更让行业振奋。
郴房点评：
由于房地产业规模大、上下游链条长，今年下半年以来，房地产市场经历了深度调整，下行压力较大，对行业及相关产业链条均带来压力。结合年底中央对房地产行业的表态，无论是“健康发展和良性循环”的说法，还是“支柱产业”的定调，均坚持“房住不炒”的主基调，以“稳”为主轴线展开，以稳预期、稳增长、防风险为主要发力点，这是依据是方针亦是指导思想。
2021 年是楼市变动较大的一年，诸多的新闻热点事件给行业带来深远的影响。对于地产人来说，这一年太快，快到也许尚不及从黑天鹅事件的阵痛中完全走出来；这一年又太慢，慢到这四个季度发生了翻天覆地的变化。
或许你的辞海里还有很多郴州楼市的关键词，你认为2021年郴州楼市关键词是什么？欢迎留言板补充~
