房地产,国企时代要来了...

最近楼市最热门的话题莫过于房地产的“并购贷”。

前有监管层发声,帮助出险的房企寻找融资;后有地方政府,为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

这或许意味着,2022年,将会是房地产收并购大年。


01

并购贷款不计入“三道红线”


2021年,上半年火爆、下半年跌至冰点的房地产行业,给市场留下了深刻印象。行情之所以跌宕起伏,显然跟一个词大有关系——“三道红线”。不过,就在近期,清冷已久的房企融资端终于撕开一道口子。


据悉,目前银行已告知一些大型优质房企,针对出现风险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。经多家房企证实,该消息属实!


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▲来源:财联社


随后,多家大中型银行表示,已做好房地产并购贷款等业务的额度安排,日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知。


关于收并购市场,早在去年8月,融创董事会主席就曾断论,“收并购市场基本不存在了。”


因为收并购市场上的公司有大量的存量债,无论出售方开出何等价位,收购方并购时需要一同将债务并购过来,如此一来,容易触碰到“三道红线”。


更有业内人士表示,“三道红线”下的收并购市场,只剩一堆没有肉的骨头。


而今,事情正在发生变化,并购贷款不计入“三道红线”指标,这也就意味着,政策豁免了房企最近收购进来的债务金额。


一方面,以承担目标公司的部分或者全部债务为条件进行的收并购,或能快速解决一部分房企的债务问题;另一方面,收购方将迎来壮大规模的机会。


02

国资正多方接触优质项目


并购贷款不计入“三道红线”,房地产“国进民退”的大时代或许正在到来。


据财社联报道,广东省政府已经迅速地召集多家房企开会,为几家国企、央企收并购出险项目“牵线搭桥”。另外,有部分央企、国企正在多方接触核心城市的优质项目,虽鲜有公布确定性的交易,但市场上有很多项目都在谈收购事宜。


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▲来源:财联社


中央及地方层面,对房企收并购市场频频吹风,侧面反映出行业景气度处于历史大底的情况下,优质的国企、央企可以优先获取收并购相关融资,实施“托底”,楼市正上演一出“国进民退”的戏码。


凭借激进高杠杆扩张战略,民营房企有过异常风光的年份,但当下,幸运的天秤明显倾倒至国资房企一方。这一点,一级土地市场便是最好的印证。

一方面,实力雄厚的央企、国企“豪横”拿地,2021年,22城集中供地,总成交额超过两万亿元,其中国企拿地金额占比超过了60%。另一方面,受到三道红线,各种金融监管、调控政策影响,加上高杠杆发展,资金链都比较紧张,民营房企拿地态度更加谨慎。


可见,融资渠道通畅、成本低廉、现金充足,使国资房企有更高的能动性,国企的品牌效应也使其项目后续运作有更广阔空间。


03

行业发展有望迎来新格局


“弱肉强食,适者生存”的丛林法则,同样适用于楼市。根据人民法院公告网显示,2021年,全国范围内有411家房地产类型公司发布了破产文书。这意味着,过去这一年,平均每天约有1.1家房企破产。这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。


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▲人民法院公告网截图


对于已经出现和资金链断裂的房企持有的优质项目子公司股权与资产,不少行业内的优质民企、国企、央企也有相应的融资意愿。


那么,近期监管层对“三道红线”松绑、地方政府对收并购项目“牵线搭桥”,对接下来行业发展有何影响?


首先,国企、央企将成为优质项目收购的主力军,行业发展有望迎来新格局。


并购贷款不计入“三道红线”,意味着部分风险房企将退出市场,而头部房企通过收购,市场占比和竞争力进一步提升,楼市将更加稳定健康。


其次,未来并购拿地或将成为新趋势,土地市场有望逐步回暖。


过去,在融资收紧的大背景下,房企资金链紧张,“流拍撤牌”成为土地市场的关键词。


如今,并购贷款不计入“三道红线”,未来房企通过并购与合作的方式拿地或将更为普遍。


最后,风险企业项目被收并购后,能顺利建设完工,有效规避烂尾楼现象,保障了购房者利益。


此前在“三道红线”的重压之下,很多项目资金链断裂,楼盘开发受到影响,延期交付、楼盘降价、烂尾楼等事件频发,不仅损害了购房者的利益,也对市场秩序造成了一定的负面影响。


而今,“三道红线”融资政策“松绑”,能够避免问题扩大化,有效控风险、防烂尾。


从长远看,通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整,有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益;有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理;有利于形成房地产新发展模式,促进房地产业的良性循环和健康发展。



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