买二手房时除了关注小区环境、地段、户型、配套、物业等因素，还需要关注房屋的产权和房龄。但有些购房者会遇到一些商品房产权但房龄较老，及小产权房但房龄较新的房屋，面对这种情况，应该怎么选择呢？产权和房龄哪个重要？
房屋太老，对于办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都会产生很大影响。但产权则影响了首付、后续抵押等关键。
房屋产权，对于选择房屋非常重要。目前，我国禁止小产权房、军产房等交易，故此类房型虽价格低廉，但却无法贷款，无法抵押。同时因为拿不到不动产证，存在一定的产权风险。
什么是房龄？房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。
房龄之于购房者的重要性：
一、与贷款直接挂钩
房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。
房龄长短会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。房龄越大，你能贷款的年限就越短。一般来讲，二手房的贷款年限要看：房龄、贷款人年龄以及规定的较高贷款年限这3个因素。
二、与升值关系密切
房龄是会直接影响房屋升值空间的。
一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好地段，周边生活配套设施十分完善，价格也接近峰值，几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了（教育地产另当别论）；
二是随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗生锈损坏等，可能会影响房屋的价值；
三是因为房龄大的房屋出手困难，转手困难的话对于投资也是很不利的；
四是房龄大的楼房所在的小区相对老旧，绿化率较低，这也会影响小区未来的升值；
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