在买卖二手房过程中，经常会出现取消合同并退房。那么问题来了，二手房签了合同可以退房？又该如何退房呢？下文小编将为大家解答。
一、二手房签了合同可以退房吗？
签了二手房销售合同后，退房就属于违约行为，可以和卖方协商减少违约金。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定违约时，违约方向对方支付一定数额的违约金，并可以约定由此产生的损害赔偿金额的计算方法。
如果约定的违约金低于所造成的损失，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构增加；如果约定的违约金超过所造成的损失，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构适当减少。
如果当事人延迟履行约定的违约赔偿金，违约方也应在支付违约赔偿金后履行债务。
二、二手房签了合同如何退房？
1、定金阶段
在这个阶段，双方只签署了定金协议。真实的购买合同尚未确定。严格来说，不是退房的问题了。事实上，这是退还押金的问题。在正常情况下，买方不退还已付定金，卖方违约则双倍返还定金。
2、已经签署了合同，但实际上并未履行
在这种情况下，如果一方想要退房，必须首先与另一方协商，看是否可以达成协议。如果双方达成协议，应以书面形式表达并签署终止合同的正式协议。协议内容应主要包括当事人同意解除原房屋买卖合同，如何承担违约责任。双方达成协议后，双方均无权要求履行协议，另一方可通过诉讼或仲裁请求另一方履行协议。如果其中一个买卖双方构成根本违约并未达成共识，则根据《合同法》的有关规定，具有单方面终止权的一方可以书面通知另一方，当通知到达另一方时，合同即告解除。如果对方有异议，可以要求人民法院或者仲裁机构确认合同的有效性。
3、已签订合同且已部分履行
已签订合同并已部分履行买方和卖方签订合同后，买方已经交付房款并已入住。在此阶段，取消合同的原因买方和卖方都有可能。例如，卖家认为房子价格上涨，不想出售，想要回去。除上述要求外，此阶段还涉及物业、翻新损失、搬离时间等问题。如果卖方违约，装修损失由房地产评估机构评估，以确定装修损失。买方还应与物业公司签订合同终止物业管理。如果协商失败，买方可以向法院或仲裁机构提起诉讼或申请仲裁，并可以要求继续履行合同。履行合同和同时，也可以要求对方承担违约责任。
三、二手房哪些情形可以退房？
1、房屋在租赁过程中
2、被扣押或用作抵押品的房屋
3、拥有大量房主但未经所有权利人同意而出售的房产
4、房屋质量问题
5、有非法建筑物的财产
总之，对于签订二手房合同后的退房问题，如果没有可撤销合同的情况，买方没有正当理由要求退房是违反合同，买方需要向卖方支付一定数额的违约金；但是，如果买方发现房屋内有可撤销房屋销售合同的情况，买方可以主张合同无效并要求取消合同。
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