七月，很高能。
高层对于楼市接连放大招，利好不断。
推动超大特大城市实施城中村改造，中央政治局会议提出适时调整优化房地产政策，一线城市限购限贷有望放松。
受此影响，近期地产股集体沸腾，掀起涨停潮！
你以为这就结束了？
不，涉及首付、房贷利率、税费等政策利好也来了。
01
深夜突发！住建部重磅发声：
降首付、降利率、降税费、认房不认贷！
深夜，楼市再迎重磅利好！
近日，住建部召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。
会上，大消息传来：住建部表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
02
三大重磅政策有望优化！
郴州要跟进？
逐条拆解住建部提到的三项政策！
①关于降低首套房首付比例和贷款利率
目前郴州购房商贷首付比例及贷款利率执行情况如下：
首套房：家庭名下当地无房，首套最低首付两成；房贷已结清再贷款购房视同首套房，最低首付比例两成。
二套房：家庭名下当地有一套房产或房贷未结清再贷款购房最低首付比例三成；
三套：三套及以上，暂不受理。
可以看到，郴州目前首套普遍是首付两成，而按照最新的表态，依小编之见，不排除未来郴州首套房首付比例有望降到一成的可能性；一二线城市过去是首套房首付三成，未来可能变成首付两成，降低购房门槛。
说实话，小编认为降低首付的作用不算很大，因为低首付意味着高月供，不过如果你本身条件都可以，只是因为短时间资金问题缺一点首付，这个政策是还是比较利好的。但如果是加大杠杆的做法，后期压力会很大。
再来看利率，目前5年期LPR是4.2%，郴州最新商贷执行利率为：首套最低4.2%-20BP＝4.0%；二套最低4.2%+60BP＝4.8%。
如果贷款利率持续降低，郴州首套房贷利率跌破4%也并无可能，未来购房成本或将进一步降低；而二套房本次未提到，则大概率维持现状。
②关于改善性住房换购税费减免
目前郴州房产交易税费情况如下：
契税层面：唯一住宅或二套房≤90㎡的，税率1%；唯一住宅＞90㎡的，税率1.5%；二套房大于90㎡的，税率2%；三套房不论面积大小，税率4%。
个税层面：满5年且家庭唯一住宅免征，满5年非家庭唯一住宅按全额1%或差额20%征收个税。
增值税：满两年免征。
此次提到降低换房的时候的契税和增值税，将刺激卖一买一的置换改善人群，二手房市场也将被激活。
③关于“认房不认贷”
注：房屋认定套数以家庭为单位。
“认房不认贷”的重点在“房”上。一个简单的公式是：
有房+贷款还清=二套房；
有房+贷款没还清=二套房；
没房（或卖掉）+贷款还清=首套房；
没房（或卖掉）+贷款没还清=首套房。
目前郴州商业贷款属于“认贷不认房”，公积金贷款则是“认房又认贷”。
以商业贷款为例，按照郴州“认贷不认房”的政策，贷款不以房屋套数认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。
如果后续郴州跟进“认房不认贷”，也就意味着，对于已经拥有一套房的家庭，再次申请贷款买房时，不论有无贷款，均按照二套贷款首付、利率政策执行。
不过，该项政策对于一二线城市的影响会更大，目前“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市。
这些城市按照当前“认房又认贷”的政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达80%、房贷利率高达5.25%，严重限制了需要换房改善的购房群体。
但如果后续优化该政策，二套房首付比例和房贷利率都将大幅降低，有利于激活核心城市置换购买力，活跃市场交易。
03
郴房总结
近期，针对房地产方面的暖风频吹。
业内人士预计，在最高层定调、税务总局汇编税费优惠政策之后，住建部的这次发声，意味着具体的政策细节有望落地：
预计接下来，优化认房又认贷政策、降低首付比例，继续降低首套房贷利率、存量房贷利率、降低交易税费、降低购房成本等，有望成为新的政策方向。
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