北京再次走在了全国前列，祭出楼市调控大招。
据了解，此次条例包含了6章81条，覆盖网络房源发布、押金收取、住房租赁企业与房地产经纪机构准入条件、合同网签、租金贷等全方面。
8月24日，北京市住建委发布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《意见稿》），对长租公寓、租金贷、群租房等热点问题予以规范，这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方性住房租赁条例。
01
租金快速上涨或实行租金指导价
从去年开始，楼市调控对于房价方面的调控逻辑路线逐渐清晰。
从对开发商进行新房限价，到部分城市开始发布实行二手房成交指导价，再到如今，调控开始面向较为年轻，且对价格最为敏感的租房群体。
其中最核心、最具震撼意义的是：北京本次《意见稿》拟建立租金调控机制。
具体来看，《意见稿》规定，建立租金监测和发布机制，住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
今年2月，深圳出台了二手房成交参考价格发布机制，市场预期应声变化，过热的市场获得降温。
对比租房市场新政，能否在北京租赁市场达到类似的降温效果？
专家认为，新政充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。
其中，限制住房租赁企业‘收房’的租金涨幅、查处哄抬租金，是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。
实行佣金指导价，则有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换租的压力。
租金指导价则是指由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。
专家表示，从统计数据来看，近年来租金波动幅度较小，这种情况下无需政府干预。这个条款主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。
02
租赁市场 成未来调控及发展重点
2021年的楼市调控已不仅面向新房和二手房市场，针对租赁市场的政策也在层层加码。
早在去年9月7日，住建部就发布了住房租赁的顶层监管文件《住房租赁条例（征求意见稿）》。
今年，又有多项相关政策通知陆续落地。
2021年4月15日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确了长租公寓企业基本经营规范，规制“高收低租”“长收短付”等经营模式；
7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中的住房租赁也是整治的重要领域之一；
随着政策的发布，深圳、佛山等城市也对规范住房租赁经营行为管理方面进行了跟进。
03
甲醛房、租金贷 长租公寓成为严管对象
说起长租公寓乱象，很难不想到以蛋壳为代表的一批长租公寓企业的爆雷事件。
这些案例暴露了长租公寓在资本驱动下的运营乱象，长收短付、高收低租等问题不断，自如更是深陷甲醛房事件漩涡，对租客的经济和健康状况都造成过严重损害。
随着长租公寓、租金贷等新模式的出现，市场上逐渐暴露出不少新问题，对此，政策监管正在不断深化。
据了解， 北京此次新政的很多内容均属创举。
其中，就包括室内装修空气质量不达标的房屋首次被明确规定不得出租用于居住。
对于之前长期存在的群租房乱象难题，此次也进一步地作出规范：
规定出租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求， 明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
对于住房租赁的押金问题，意见稿明确规定：
租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和， 超过收取的租金应当纳入监管，押金不超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。
《意见稿》还重点针对租金贷问题给出了精准的定向规范：
规定住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款；
不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；
金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。
租房人曾经面临的投诉难、甲醛超标等问题困扰，未来可能将通过政策调控得已规避和防范。
新政的发布可谓一招见血，对于租金贷的调控措施更是将会对长租公寓原有商业逻辑和过度使用杠杆从而达到非理性扩张的旧模式带来颠覆和挑战。
此前累积的问题一旦爆发，业主和供应商恐都将付出代价。
分析人士表示，“此前北京市已经着手对长租公寓的租金和押金进行了约束，此次更是将这些约束和监管纳入了立法，进一步防止了住房租赁企业利用‘资金池’无序扩张。”
文章转载来源：房天下
